Hur stort är renoveringsbehovet? Om det tvistar de lärde

Bäst kunskaper om upprustningsbehoven har förstås varje enskild fastighetsägare. Men en överblick över i vilket skick de 578 000 lägenheterna i flerbostadshus byggda under miljonprogramsåren är, och hur stor andel av husen som genomgått större renoveringar, är svår att få.

– Nej, det finns ingen riktigt bra samlad kunskap om det. Det är det korta svaret, säger Mikael Mangold, bostadsforskare på forskningsinstitutet Rise.

Mikael Mangold leder flera forskningsprojekt som handlar om Sveriges flerbostadshusbestånd.

Taxeringsregistret ger vissa svar

En metod för att ge en bild av behoven, som Mikael Mangold använder i sin forskning, är att utgå från uppgifter i fastighetstaxeringsregistret. Större renoveringar av en fastighet registreras med ett ”ombyggnadsår”. Om renoveringarna innebär att fastigheten får en standard i nivå med nyproduktion får den också ett nytt ”värdeår”. Utifrån detta kan man dra vissa slutsatser om vilka investeringar som gjorts.

– Det här är den bästa metod vi har, men den innehåller ändå ganska stor osäkerhet. Bland annat för att den bygger på att fastighetsägarna själva rapporterar in vilka investeringar de gjort, vilket inte alltid sker.

Nya siffror om miljonprogramshusen

Vi har låtit SCB ta fram nya siffor enligt denna metod för flerbostadshus byggda under just miljonprogramsåren 1965–1974. De visar att:

• Av de 576 000 lägenheterna finns drygt 96 000, 16 procent, i hus som har fått ett nytt värdeår och därmed genomgått större upprustningar.
• 275 000 lägenheter, 48 procent, finns i hus med endast registrerade ombyggnadsår, och alltså har genomgått lättare renoveringar.
• 205 000 lägenheter, 36 procent, av lägenheterna finns i hus som inte har några registrerade renoveringar alls.

Andel lägenheter i flerbostadshus byggda under miljonprogramsåren fördelade efter nivå av renovering, enligt fastighetstaxteringsregistret för 2021. Källa: SCB.

Mindre insatser anmäls sällan

Det brukar sägas att hus som är över 50 år gamla har nått slutet av sin tekniska livslängd. Enligt SCB:s sammanställning finns drygt 200 000 miljonprogramslägenheter i hus som inte har några registrerade renoveringar alls. Men slutsatsen att de skulle vara i akut behov av upprustning går ändå inte riktigt att dra, enligt Mikael Mangold.

– Många, framför allt mindre, insatser som gjorts syns inte i statistiken. För större renoveringar ges skattereduktioner, och då finns också incitament att rapportera in renoveringarna till Skatteverket. För lättare renoveringar, upp till 20 procent av nybyggnadsvärdet, ges inga skattereduktioner. Lägenheter som renoveras en i taget anmäls antagligen inte i någon större utsträckning till exempel. Och det är ju en vanlig renoveringsmodell idag, säger Mikael Mangold.

Renoveringstakten ökar

Enligt SCB:s sammanställning ökade renoveringstakten i början av 2000-talet, för att sedan ta ordentlig fart omkring år 2015.

Antal lägenheter i flerbostadshus byggda under miljonprogramsåren där renoveringar registrerats. Källa: SCB.

Störst andel renoveringar hos bostadsrättsföreningar

Enligt uppgifter från fastighetstaxeringsregistret har bostadsrättföreningarna totalt sett genomfört störst andel renoveringar. De flesta är dock lättare renoveringar. De allmännyttiga bostadsbolagen har störst andel registrerade större renoveringar.

Andel lägenheter i flerbostadshus byggda under miljonprogramsåren med registrerat ombyggnadsår, ägda av bostadsrättsföreningar, enligt fastighetstaxteringsregistret för 2021. Källa: SCB.

Andel lägenheter i flerbostadshus byggda under miljonprogramsåren med registrerat ombyggnadsår, ägda av allmännyttiga bostadsbolag, enligt fastighetstaxteringsregistret för 2021. Källa: SCB.

Andel lägenheter i flerbostadshus byggda under miljonprogramsåren med registrerat ombyggnadsår, ägda av privata bostadsbolag, enligt fastighetstaxteringsregistret för 2021. Källa: SCB.

Splittrad bild

Det är många som har försökt kartlägga renoveringsbehoven i miljonprogramshusen.

Enligt en rapport som Sveriges Allmännytta presenterade 2017, och som ofta refereras till, hade omkring hälften av allmännyttans bostäder från miljonprogramsåren redan rustats upp. Det innebar att ungefär 125 000 lägenheter byggda under miljonprogrammet kvarstod att åtgärda.

Samtidigt konstaterades att renoveringstakten i de allmännyttiga husen hade fördubblats på åtta år, från 11 000 till 20 000 lägenheter årligen. Det gjorde att man bedömde att hela beståndet från miljonprogramsåren skulle ha renoverats inom tio år, det vill säga fram till 2027.

Rapporten har inte följts upp sedan dess, men Sveriges Allmännytta konstaterar att renoveringstakten inte har fortsatt på samma höga nivå. I genomsnitt har 14 000 lägenheter renoverats de senaste fem åren, 2017–2021. Givet att de flesta av dessa lägenheter är byggda under miljonprogrammet, vilket Sveriges Allmännytta bedömer som troligt, skulle det nu återstå cirka 55 000 lägenheter att åtgärda, drygt 40 procent av allmännyttans bestånd.

Branschorganisationen Trä- och möbelföretagen gjorde 2013–2020 en årlig intervjuundersökning bland ett sextiotal bostadsföretag om behoven av renovering i hus byggda 1960–1975 (en något längre period än det man brukar definiera som miljonprogramsåren).

2019 var två tredjedelar av lägenheterna upprustade, enligt undersökningen, och TMF gjorde bedömningen att renoveringsskulden skulle vara inarbetad inom fem år. I 2020 års mätning svarade dock bostadsbolagen, något motsägelsefullt, att mer än hälften av beståndet fortfarande var i behov av upprustning. En förklaring kan enligt TMF vara att trots att det gjorts stora punktinsatser så kvarstår ytterligare renoveringsbehov. Det kan också vara så att bostäder som tidigare inte ansågs vara i behov av renovering kommit till en punkt då behovet finns.

Renoveringsgrad

Skatteverket registrerar till- och ombyggnader i tre nivåer, som vi har valt att kalla lätt-, mellan- och totalrenovering.

Lätt renovering - Ombyggnads-/renoveringskostnad motsvarande 0–20 procent av nyproduktionskostnaden. Medför inte nytt värdeår.

Mellanrenovering - Ombyggnads-/renoveringskostnad motsvarande 20–70 procent av nyproduktionskostnaden. Nytt värdeår registreras.

Totalrenovering - Ombyggnads-/renoveringskostnad motsvarande mer än 70 procent av nyproduktionskostnaden. Nytt värdeår registreras.

Insatser som påverkar värdeåret

Dessa åtgärder kan innebära att en fastighet får ett nytt värdeår, enligt Skatteverkets riktlinjer.

• Renoveringar och ombyggnader som ökar byggandens återstående livslängd
• Omläggning av tak
• Fasadrenovering
• Installation av hiss
• Energieffektivisering
• Byte till mer energisnåla fönster
• Installation av värmeväxlare